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人在武汉。公积金存款2万,月缴480,如果用公积金贷款买第一套房,最多可以贷多少钱,多少年

老头一百岁

2021/9/15 16:38:46

人在武汉。公积金存款2万,月缴480,如果用公积金贷款买第一套房,最多可以贷多少钱,多少年

其他回答(1个)

  • 林嘉祐

    2021/9/23 16:37:59

    在现在的市场环境下,已经有了一套房,计划再购入第二套,最好能结合自己的需求去跟着大方向走,而如果只是想对购入二套房所需要的经济承载力进行评估,那需要结合当地的房价和自身目前的开支情况才能得出比较客观的结论。

    一、结合需求,购房最好还是跟着大方向走。

    结合目前的楼市背景,房价处于大体稳定的状态,非自住需求会面临更多的风险。对于很多在比较早期购入房产的人,享受了经济和社会飞速发展带来的果实,搭乘着楼市繁荣的快车,房产升值比较多,最容易产生“为什么当时不想办法多买几套”的想法,这种想法背后的购房行为已经脱离房产的居住功能,更多只是想通过购入房产带来财富的增长,这也是楼市炒作和投机的驱动因素,同时也是导致楼市过热的主要因素之一。

    而房地产行业经过近20年的高速发展,到现在整体房价的高度已对经济、金融和消费领域带来越来越大的影响,特别是消费领域,受居民以房贷为主的高负债率的影响,可用于其他消费的支出随着房价的升高被挤压的情况越来越严重。

    据央行的《2019中国金融稳定报告》中的数据,2018年我国住户部门的平均杠杆率是60%左右,而在个别省市的杠杆率则远高于平均值。而在负债中,房贷是其中的主要部分,如果短期内房价继续大幅上行,房贷也将会一同上升,新增的负债将会更多,杠杆率将有可能快速攀升,进一步挤压可用于其他领域消费支出,进而对生产领域造成影响。

    而最近几年国家出台的基于“稳房价,稳预期”、“房住不炒”这些基调的楼市调控措施,使过热的楼市得到降温,如果真正落实不再把房地产作为经济刺激的短期措施,那很明显缺乏了放水和刺激措施支持的楼市已经很难再像以前那样大涨。房价平稳对于炒房客来说是很要命的,因为每年的持有成本都不少,而对于寄希望通过长期持有实现一定保值的人来说,需要在城市、地段上做更多的功夫。

    二、要评估经济承载能力,离不开自身目前的收支状态和所在城市的房价。

    如果仅从自身经济承载能力的因素来评估能否买二套房,则需要结合自己的收支情况和所在城市的房价来衡量,只有知道买房要付出多少钱,又知道自己首付和每月能拿出多少钱,才能确定购房的计划是否可行。

    1、确定首套房是否还存在影响。

    既然已经有一套房产,那先要根据目前这套房产的情况来考虑。如果这套房已经不再需要还房贷,那最多只会在利率和首付款的比例上造成影响,每个月的支出只是增加一笔二套房的月供,是多是少只要比当地的房价就知道了。每月4000的公积金可以作为固定还贷的一部分,不够部分再从1.2万的收入中补充就行了,只要房价不太高,应该挺轻松的。

    而如果首套还在还着月供,那一方面要受到银行要求的每月总负债的支出不超过收入的50%-60%左右的条件制约,另一方面如果首套已经用了公积金贷款,那二套就只能用商业住房贷款了,这些细节可能都会影响最后的购房计划。

    2、假设首套已经结清,可以购买怎样的房产?

    假如首套已经结清,也没有其他负债需要占用每月的收入,每月1.2万的收入加上公积金4000就可以作为购房的支出基础,其中公积金的数据超过目前最大的缴存比例,那其他部分应该是单位补充的公积金,因不知道具体的比例,按数据估算,夫妻俩工资收入的50%可以认定在6000-8000之间,因此可以假设是能承担7000的月供,再多就要提供其他的收入来源了。

    以手上的40万现金做首付,并且以二套房首付与房贷的比例为4:6来推算,可以买到100万的房子,这时候房贷60万,如果公积金的最高申请额度可以超过60万,那刚好可以单纯申请公积金贷款,即使申请20年期限,所对应的月供也只需要3400左右,每月缴存的公积金用来划扣还有剩余,可以说很轻松了。如果公积金贷款额度最高不超过60万,则需要考虑组合型贷款。

    而如果看中的房子总价高于100万,那手上的现金会不太足够,那就需要筹借一部分,同时看公积金帐户上有多少钱,里面的钱可以事后支取利用。从商业住房贷款的角度,以二套平均利率5.88%计算,7000的月供最高可以对应到118万的房贷,以二套六成的比例来推算,总价可以达到196万,但首付需要近80万,与手上的现金相比多了很多,所以如果看中的房产在100万左右,同时又满足当地的公积金政策就最轻松了。

    3、如果首套还在还房贷,是否可以购房?

    在调控期间各地的房贷政策并不相同,有的地方地二套房被停贷,有的地方只要有购房资格就可以申请,只是如果首套是公积金贷款,那二套就不能再做这种类型的贷款了。

    首套房的房贷还没有还完,那每月的支出就需要根据实际情况来考虑,首套房的月供支出越多,二套房能使用的收入比例就越少。假设原来月供3500,那银行控制总支出7000左右,二套允许的月供也只能在3500左右,如果这个3500是在30年期限的条件下,那对应的房产在98万左右,这时候如果没有其他被认定的收入,即使能在原有40万的基础上筹到更多的首付,理论上也很难买到总价更高的房子。

    三、结语。

    综上所述,已经有一套房的前提下,再计划购入二套,在现在的市场环境下,非自住还是需要谨慎考虑。如果仅考虑经济承受能力,那只要有购房资格和合乎当地的房贷政策,在房价合适的城市还是可以的,不过还需要考虑首套住房目前的房贷情况,有房贷的存在则会在购房总价上受到更多的限制,同时压力也会大很多。

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